Empire State Realty OP, L.P.ESBA

Empire State Realty OP, L.P.は、主にニューヨーク市内の商業用不動産を所有・運営する投資会社です。同社はオフィスビルや小売店舗、賃貸住宅を保有し、世界的に有名なエンパイア・ステート・ビルの展望台の運営も手がけています。物件の近代化やアメニティ改善、エネルギー効率向上などに投資して高品質な入居環境を整えています。

主要な顧客はオフィス・小売などのテナントと展望台を訪れる観光客で、収益の中心は賃料収入と展望台の入場料です。同社の純営業収益はおおむねオフィス約58%、展望台約25%、小売約12%、賃貸住宅約5%といった構成で、テナントの多様化と長期的なリース関係で安定化を図っています。

事業は大きくオフィス、リテール、マルチファミリー（賃貸住宅）、展望台の4セグメントで成り立っています。同社はオフィス・小売を自主管理しつつ、仲介業者との関係構築やテナントへのサービス重視で入居率を高め、取得・売却や物件再開発、エネルギー改修を通じて資産価値の向上と成長機会の追求を続けています。

同社はキャッシュフローと投資家への総合リターンの最大化を目指しています。2024年には当期純利益が7,620万ドル、一般持分に帰属するコアFFO（経常的な運転利益に近い指標）は2億5,620万ドルを計上し、1,324,824平方フィートの新規・更新・拡張のリースを締結しました。マンハッタンのオフィス占有率は89.0％、賃貸率は94.2％へ改善しており、四半期ごとの配当は1株当たり0.035ドル（年率0.14ドル）を宣言しています。さらに取締役会は2024–2025年に最大5億ドルの自社株・OPユニット買戻しを承認しており、資本配分と株主還元を重視する姿勢が明確です。

同社の重点投資分野はニューヨーク市内のオフィス、リテール、マルチファミリー物件で、良質な資産への集中を差別化戦略としています。テナントの「良質志向（flight to quality）」に応えるため、建物の近代化、交通利便性、設備やエネルギー効率の改善に注力しており、オフィスや小売での資産運営は自主管理で行うことでサービスの一貫性を保っています。実績としてはIPO以降に既存テナントとの拡張契約を299件、合計約300万平方フィート実現しており、ポートフォリオの営業利益（NOI）はオフィス約58％、観光施設約25％、小売約12％、マルチファミリー約5％と収益源が分散しています。

新市場開拓と事業拡大では、ブルックリン・ウィリアムズバーグのNorth 6th Streetコレクションを約1億9,500万ドルで取得するなど地域の成長機会を取り込み、さらに約3,000万ドルの追加取得を進めているほか、マンハッタンの298 Mulberryを約1億1,490万ドルで取得するなどマルチファミリーと小売の拡充を図っています。非中核資産の処分や、2024年に100％取得した複数のマルチファミリー資産に対する少数持分の買い取り（現金1,420万ドルおよび既存負債引受1,800万ドル）など、資産の入れ替えで収益性の高いポートフォリオへ再配分する方針です。またランドマークであるエンパイア・ステート・ビルの展望台は来場者数約260万人（2024年）で、予約制の運営や顧客体験向上により1人当たり収入を高めています。

技術革新への取り組みとして、同社は情報セキュリティと運営の効率化を重視しています。外部の専門会社と連携して24時間体制でシステム監視と脆弱性検査を行い、年次の侵入テストや従業員向けのフィッシング対策訓練を実施、サイバーインシデント対応計画を整備しており、最高技術責任者が四半期ごとに取締役会の監査委員会へ報告しています。加えて金利変動リスクには、必要に応じて金利上昇の影響を抑えるヘッジ（利率変動を抑える取引）を活用するなど、財務面と運用面の両方で技術と金融手法を組み合わせて安定成長を図っています。