Comstock Holding Companies, Inc.CHCI

Comstock Holding Companies, Inc.はワシントンD.C.地域を中心に、複合用途や交通結節型の不動産を開発・運営し、資産管理や物件管理を中核に幅広い不動産サービスを提供する会社です。同社は開発から運営までを一貫して手掛け、高品質な都市型プロジェクトに注力しています。

同社の主要顧客は機関投資家や高額資産を運用するファミリーオフィス、金融機関、自治体などで、これらと長期の資産管理・物件管理契約を結んで継続的な手数料収入を得ています。アセットライトかつ無借金のビジネスモデルを採用し、安定したフィー収入を基礎に関連契約からのコストプラスや業績連動報酬も収益源としています。

事業は資産管理、物件／施設管理、開発・建設管理といったセグメントに分かれており、商業用・住宅用の管理業務に加えて駐車場運営や遠隔監視といった付帯サービスも展開しています。同社はCHCI Commercial、CHCI Residential、ParkX Managementの子会社群を通じてリーシング、工事監理、資産組み替えや投資コンサルなどの個別サービスを一体的に提供しています。

同社は資産運用・管理を軸に安定した成長を目指しています。2024年の売上高は約5,129万ドルで前年から14.7%増加し、純利益は約1,456万ドルと前年の778万ドルから大幅に改善しました。成長の原動力は長期の資産管理契約（特に2022年に改定したAnchor Portfolio向けの合意）による定常的な手数料収入であり、同社は当面、配当を行わず利益を再投資してポートフォリオの賃貸・安定化や恒久的な資金化を進める方針です。手元現金は2024年末で約2,880万ドル、利用可能な借入枠は約1,000万ドルを確保しており、これらを成長資金の原資としています。

同社は混合用途の交通結節点周辺物件に重点投資し、物件管理と駐車管理を差別化の核に据えています。2024年には物件管理・駐車管理による再帰的な手数料収入が前年比で約4.8百万ドル（101.4%増）拡大しており、CHCI Commercial、CHCI Residential、ParkXといった子会社を通じて一貫した運営サービスを提供しています。加えてCPとのコストプラス型契約や、長期の資産管理契約に基づく収益構造により、収入の可視性を高めつつ、自己負債比率を抑えた「資産ライト」モデルで他社と差別化しています。管理物件は合計で72件、住宅は約1,700戸で入居率は高水準（住宅約96%、商業部門約82%）を維持しています。

同社は新市場開拓と事業拡大を、既存の管理ポートフォリオの拡大と第三者との関係構築で進めています。具体的にはAnchor Portfolioの開発・建設が完了する資産を順次賃貸・安定化させ、恒久的な融資へ組み替えることで収益化を図る計画です。また、ParkXの駐車サービスや遠隔監視センター（2022年にリースを実行）など、補完的な事業領域を拡大して管理対象を多様化し、戦略的投資や買収も選択肢として追求しています。これらは補助的手数料（リース仲介や再融資手数料等）が既に2024年に約310万ドル寄与している点にも反映されています。

同社は技術革新を運営効率化とリスク管理の両面で重視しています。ParkXの遠隔監視センターをはじめとする運用テクノロジーに投資し、駐車管理やセキュリティサービスの集中運用を進めています。情報セキュリティについても専任チームと外部パートナーを組み、サイバーインシデント時の影響評価や是正措置の体制を整備しており、2024年度は重大な報告対象の情報セキュリティ事案は発生していません。同社はこれらの技術投資を通じてサービスの差別化と運営コスト低減を図り、長期の顧客維持と収益拡大を目指しています。