COPT DEFENSE PROPERTIESCDP

COPT DEFENSE PROPERTIESは、米国の防衛・情報技術（Defense/IT）分野向けに特化した不動産投資信託で、軍事・国家安全保障に関わる研究開発施設やオフィス、データセンターの殻（シェル）などを取得・運営・開発しています。主に政府機関や防衛関連の業務を支える施設を保有し、特定の地域で集中したポートフォリオを築いています。

同社の主要顧客は米国政府機関や政府系契約企業で、賃貸料収入が事業の収益基盤になります。2024年時点で保有物件の大半がDefense/ITポートフォリオに属し、年間化賃料収入の約90％がこの分野から得られているため、顧客構成と賃料収入に偏りがあります。

同社は事業をいくつかの柱で展開しており、稼働中のオフィス物件や単独テナント向けデータセンターシェル、開発中の物件、将来の拡張用に確保した土地を保有しています。地域面ではボルチモア・ワシントン回廊、北バージニア、ハンツビル、サンアントニオなど防衛・技術需要が高い市場に強みを持ち、共同事業（ジョイントベンチャー）を通じて開発や資金調達を行いながら成長を図っています。

同社は株主に対して魅力的な総合リターンを提供することを成長の最優先目標としています。具体的には防衛・IT特化のポートフォリオに注力し、2024年末時点で203物件中195物件をこの分野で保有し、年間賃料収入の約90.3%を同セグメントが占めています。ポートフォリオ全体の稼働率は年末で93.6％、防衛・IT部門は95.6％と高水準を維持しており、同社はこれらの実績を基に安定した収益とキャッシュフローの確保を目指しています。

同社は重点投資分野として、米政府機関や防衛関連の研究開発・高度技術業務を支える敷地隣接型のオフィスと、クラウドや人工知能の進展を見据えたデータセンター用シェルに差別化戦略を置いています。テナント維持率は総ポートフォリオで86.0％、防衛・ITで88.6％と高く、需給が逼迫する地域（メリーランド、北バージニア、ワシントンD.C.、ハンツビル、サンアントニオなど）で土地を確保することで新規供給をブロックし、高い賃料設定力と低い空室リスクを確保することを狙っています。

新市場開拓や事業拡大は、主に開発と選別した取得によって進められています。同社は2024年に稼働スペースを3物件で供用開始し、2物件の開発を着手、さらに9年ぶりに営業物件を取得してビジネスパークの供給を補強しました。開発の資金面では営業キャッシュフローと2023年発行の無担保シニアノートを活用し、リボルビングクレジットで約5.25億ドルの借入余力を確保、また重要な債務は2026年まで大きな償還がなく、必要に応じて自己資本分を事業キャッシュで賄える余地を持たせています。さらに、特定案件では共同事業体を活用してリスクと資本配分を最適化しています。

技術革新については、同社は建物運用の効率化とテナントの高度化ニーズ対応を両輪で進めています。具体的には新築物件でLEED認証水準を目標に設計し、ビル自動化システムや高効率空調の導入、水使用削減設備を投資して運営コストを抑制しているほか、データセンター需要に対応するシェル供給を通じてクラウドやAI関連需要を取り込む戦略を採っています。これらの施策により環境・社会・ガバナンス（ESG）面でも継続的に高評価を得ており、長期的な競争優位を築くことを目指しています。