Carnegie Development, IncCDJM

Carnegie Development, Incは不動産開発を主軸とする企業で、主に土地の取得とそれに続く開発事業に取り組んでいます。 2021年に子会社を取得しており、子会社を通じて建設プロジェクトの管理業務を手数料で受託するサービスも行っています。

主要な顧客は現時点で特定の大口取引先に依存しておらず、プロジェクトごとに組成される単一目的の事業体や開発オーナーと協働する形を取っています。 収益構造は工事管理の手数料収入と、土地取得→開発→売却・賃貸による開発利益が中心となる見込みで、現状は子会社からの小口収入と外部からの資金調達に依存しています。

事業セグメントは大きく「土地取得・不動産開発」と「工事管理サービス」の二本柱に分かれます。 土地を取得して造成や建築を進めることで将来的な売却・賃貸収益を目指し、工事管理では施工会社や設計との調整・工程管理を代行して手数料を得ています。 同社は流動性と資金基盤の強化が課題であり、今後の成長は獲得する案件の規模と安定した資金確保に左右されます。

同社は成長戦略の中核に、2021年11月22日に1,000,000ドルの対価で取得した子会社（Lajolla Construction Management, LLC）を据えています。買収後の連結では同年の売上が22,400ドル、営業損失は13,712ドルとまだ黒字化には至っていませんが、同社は買収時の1,200,000ドルの預託金や連結資産合計約2.23百万ドルを成長資金と位置づけ、今後1〜2年で営業キャッシュフローの黒字化を目指しています。配当は当面行わず、利益は事業拡大に再投資する方針です。

同社は重点投資分野として土地取得による不動産開発と、買収したLajollaを通じた建設プロジェクトの管理業務に注力しています。差別化戦略は、用地取得とプロジェクト管理を垂直統合的に組み合わせることで、用地調達から施工管理までを一貫して手掛ける点にあります。具体的には、買収対価として株式4,761,905株を発行するなど、資本によるM&Aで事業範囲を拡大する手法を採っており、Lajollaの管理受託フィーで安定した手数料収入を確保する狙いです。

新市場開拓や事業拡大では、まずはテキサス州に拠点を持つLajollaを基盤に事業案件の取得を拡大し、複数の単目的法人（SPV）との連携でリスクを分散しながらプロジェクト数を増やす計画です。資金面では親会社側で関連当事者からの短期借入（報告上は約206,679ドルの未払）や、追加の債務・株式調達を想定しており、株式発行による買収と外部資金の併用で成長を加速させる方針としています。

技術革新への取り組みは現時点で段階的ですが、内部統制や業務標準化に重点を置いています。同社はCOSOの枠組みに基づく四半期ごとの内部統制評価を実施しており、報告年度にはウェブ関連費用として1,065ドルを計上するなど基盤整備を進めています。今後は施工管理のデジタル化や標準作業手順書の整備を通じて工程管理とコスト管理の効率化を図り、プロジェクト収益性の向上を目指しています。